성공적인 투자를 위한 분양상가의 장점 단점과 주의할 점 체크리스트

분양상가는 실패한다라는 말이 많습니다. 하지만 편견을 버린 사람들은 분양상가 투자에 성공하는 사례들도 분명히 있습니다. 분양상가의 정확한 정의를 통해서 분양상가의 장점과 단점을 알아보고, 성공적인 투자를 하기 위한 본인에게 맞는 가장 기본적인 것들을 체크를 해보겠습니다. 

 

 

 

 

 

노후에 월세가 나오는 상가 하나만 있어도 든든하겠다 싶고, 20대 30대들도 건물주가 꿈인 것은 매월 들어오는 월세를 받고 싶기 때문입니다. 상가투자를 알아보면 이미 형성된 상권의 상가들의 가격은 생각 이상으로 비쌉니다. 그래서 많은 분들이 분양상가를 알아보게 됩니다. 아파트와 다르게 상가투자는 알아봐야 할 것이 많습니다. 

분양상가의 정의

신도시나 택지개발 지구의 상업 용지에 시행사가 상가를 건축하면서 일반인에게 구분하여야 분양하는 상가입니다. 아파트 분양과 비슷하다고 생각하면 됩니다. 상권이 형성된 꼬마 빌딩 통 건물 투자보다는 적은 투자금으로 투자를 할 수 있고 쉽게 접근할 수 있습니다.

 

분양상가의 장점

1. 인터넷을 통한 정보를 쉽게 알 수 있습니다. 포털사이트 검색을 통해 많은 분양 광고를 볼 수 있습니다. 관심 지역과 분양 물건에 대한 정보들이 오픈되어있습니다.
2. 최초 공급이기 때문에 좋은 입지의 상가를 미리 선점할 수 있습니다.
3. 지역 개발 호재에 따라 시세차익도 얻을 수 있습니다.
4. 장사가 잘되어서 공실이 없는 병원, 프랜차이즈, 편의점등 소비자가 선호하는 업종으로 먼저 임대를 놓을 수 있습니다.

분양상가의 단점

1. 토지 가격이 높기 때문에 보통 분양가가 높습니다. 물가 상승률보다 높은 건축비 상승도 영향이 있습니다. 고분양을 받는 다면 장기 공실의 위험이 있습니다. 지역마다 다르겠지만 1층 기준 공급면적 4,000만 원 정도면 비싼 고분양가는 아닐 수 있습니다.
2. 상가가 건축되어있지 않고, 임대가 모두 들어와 있지 않기 때문에 미래를 예측해야 합니다. 따라서 상권 활성화 시기를 예측하기가 어렵습니다. 아파트 분양은 상대적을 미래 예측이 쉽습니다. 
3. 적정 임대료 파악이 어렵습니다.
4. 사람들의 동선을 미리 판단하기 어렵습니다.

 

 

성공적인 분양상가 투자 체크 리스트

1. 토지 가치 상승의 매매차의 이익보다는 임대수익 즉 월세 수익이 주목적이 되어야 합니다.
2. 배후 세대에 비해 상가 비율이 높지 않은지 체크하여야 합니다. 상가 비율이 높다면 공실이 생길 가능성이 높습니다.
3. 자기 자본이 적음에도 불구하고 고금리 대출을 빌려 절대 무리해서 분양을 받으면 안 됩니다. 공실은 항상 염두해야 합니다.
4. 도면을 꼭 확인해야 합니다. 도면을 볼 줄 모르지만 기본적으로 출입구와 예상 동선과 입지를 분석하려고 노력해야 합니다.
5. 분양 직원이 말하는 임대료 시세는 온전하게 믿지 말고, 주변의 비슷한 상권에서 적정 임대료 , 시세 파악을 하여야 합니다. 주변에 없다는 다른 지역이라도 알아봐야 합니다.
6. 임차인이 맞추어진 상가라면 임차인의 임대 조건과 임대차 종료 후에도 계속 임대차가 맞추어질 위치인지 확인하여야 합니다.
7. 투자약정서는 상가 투자에 도움이 되지 않고 효력이 없을 수 있으므로 시행사가 수익률을 보장한다는 수익률 보장 광고는 우선적으로 믿지 말아야 합니다.
8. 임대 수익은 5%~6% 정도는 되어야 합니다. 임대가를 너무 많이 낮추면 상가 가치가 떨어집니다. ( 서울, 경기도 일반 상가 매매 시세는 1층 기준 4% 수익률입니다.)
9. 배후 세대가 어느 정도인지 규모를 측정해야 합니다. 배후 세대가 많을 것이 예상이 된다면 향후 안정적인 임대 수입과 함께 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 
10. 상권 형성과 변화를 예측할 수 있어야 합니다.
11. 상권 변화 예측을 통해 처분하는 시기를 놓치지 말아야 합니다.