보증금 돌려 받지 못한 임차인 , 임차권등기 명령 신청 방법과 서류 절차

 

 

세입자가 계약기간이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못했을 때,

이사 가야 하는데 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 특히 이사철에 종종 발생합니다.

다른 집으로 이미 계약이 되었거나 , 청약 당첨이 되었는데 이사를 가지 못하는 경우에 정말 마음이 답답하고 어떻게 해야 하실지 모를 때 일 수록 정신 똑바로 차리고 전투 준비를 해야겠죠!

임차권등기 명령에 대해 집중적으로 말해볼께요.

 

 

✅ 첫째 묵시적 갱신이 되지 않게 해야한다.

묵시적 갱신이란?

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다
(「주택임대차 보호법」 제6조 제1항 및 부칙 <법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조).


묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지

주택임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차 보호법」 제4조 제1항 및 제6조의 2 제1항).
임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차 보호법」 제6조의 2 제2항).


즉 ,임차인 같은 경우에는 언제든지 계약해지를 요청할 수 있어요. 그렇게 되면 이 해제 효력이 3개월 있다가 발생합니다.
3개월 동안은 살아야 된다는 거에요. 월세 내셔야 하고 보증금 반환받지 못합니다.
( 🚩그 전에 나가려면 중개보수의 50%를 부담해야 한다는 권익위의 해석이 있습니다.)

꼭 묵시적 갱신이 되지 않게 가장 확실한 것은 내용증명이지만, 문자 카톡, 전화 녹취 등의 증거 자료를 남겨주셔야 해요.

 

 

✅ 두번째 계약을 확실하게 종료하여야 한다.

임대인에게 보증금 반환 의사나 어떻게 반환할 것인지 확실히 확답을 받으셔야 돼요. 여러 부동산 사무실에 적극적을 매물을 놓아야하고, 집주인 자산도 확인하세요.계약 기간 만료시 계약 종료 내용증명을 통지를 하셔야 합니다.
내용증명 내용에는 계약 기간 만료 내용뿐 아니라 임차인의 🚩특별손해 가능성에 대한 위약금. 계약파기등의 특별한 사정도 포함시켜야 합니다.

섣불리 급한 사정에 이사를 한다면 대항력과 우선 변제권을 상실하는 조건이 되니, 기간이 만료되었더라도 보증금을 받기 전에는 절대 이사를 가시 마시고, 부득이하게 이사를 가야 돼야 할시 임차권등기명령 신청을 해야 합니다.

 

 

 

 

✅세 번째 임차권 등기명령 신청

 

임차권등기명령 이란?

임차인이 전세 월세 계약을 할 때 만기가 지났음에도 보증금을 반한 받지 못한 상태에서 기존에 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하고, 주민등록을 이전 즉, 이사를 갈 수 있도록 이용을 할 수 있는 제도입니다. (임대차기간이 종료가 되어야 할 수 있음)

-임차 부동산 소재기 관할지방법원에 신청
-임차인 대항력과 우선변제권 유지
-임차인 단독 신청(집주인의 동의나 승낙 필요 없음)


필요서류
-등기부등본
-임대차계약서, 주민등록등본
-신청서
-등록면허세,촉탁수수료 납부
 ( 등록세 7,200원 /  수입인지 2,000원 /송달료 3회분 4,700*6=28,200원 / 신청 수수료 3,000원 / 등기부등본 발급 1,000원 )

최종적으로 임차권등기가 등기부(을구)에 기입이 되면 대항력과 확정일자 즉 우선 변제권이 인정이 됩니다. (등기사항 증명서에 임차권등기가 있는 집에는 임차하시지 않아야 겠죠! 또한 말소 사항 포함 등기사항 증명서를 발급받아서 전 기록을 꼼꼼히 확인 후 세입 하시길 바랍니다.) 꼭 🚩임차권등기가 등기부에 기입된 이후에 이사를 가야 합니다.
(이사 가실 곳의 전입과 확정일자를 위해서 전체 가족이 아닌 일부만 남으셔도 대항력과 우선변제권에는 영향이 없습니다.)

전세권이나 근저당등기는 대항력과 우선변제권이 유지되지 않는 점 인지하세요!

임차권등기 후 이사한 경우 나의 보증금에 따른 이자 청구도 가능합니다.
소송전 5% , 소송 후 12%
( 🚩동시이행 항변을 막기 위해 공인중개사나 법무사에 열쇠를 맡기고 이사 사실을 통지 위임)

 

 

등기 후 임대인이 보증금을 돌려줄 의사나 희망이 없다고 판단되시면, 최후에는 경매를 신청하는 경우까지 갈 수 있어요.
(임대차보증금 반환청구 소송을 통한 집행권원을 득한 후 강제 경매신청)
임대인이 다른 임차인을 들여하는데 임차권등기 때문에 말소해 달라고 해도, 보증금 일부가 아닌 전액을 돌려받기 전까지는 절대 임차권등기 말소는 하지 않으셔야 합니다.

임대차 계약 진행 전에 보증보험을 통해 전액 보상해 주는 상품도 있으니 잘 알아보시고 가입하세요.임대인 동의 없이 가입 가능하니 서울 보증보험이나 주택도시 보증 공사에 문의 바랍니다.

 

임차권등기 명령으로 내 재산은 내가 지킨다!